8 (495) 999-16-11

МЕНЮ
Архивы

50 оттенков оценки рыночной стоимости права пользования или как ДГИ по новому считает

2016-08-09

Адвокатское бюро «Сергей Москаленко и партнеры» предлагает подвести небольшие итоги программы поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы, начатой ДГИ г. Москвы.

Дело касается льготной арендной ставки.

В соответствии с положениями пункта 1.1. Постановления Правительства Москвы от 25.12.2012 года No 800-ПП субъектам малого предпринимательства, арендующим объекты нежилого фонда площадью до 300 кв.м., находящихся в имущественной казне г. Москвы, устанавливается ставка арендной платы в размере 3 500 рублей за 1 м2 в год.

В соответствии с положениями пункта 5 названного Постановления Правительства г. Москвы в редакции Постановления г. Москвы от 24.02.2015 года No 71-ПП, пункт 1 Постановления Правительства Москвы от 25.12.2012 года No 800-ПП действует до 01.07.2016 года.

Более того, в соответствии с положениями пункта 2.1. указанного Постановления г. Москвы субъектам малого предпринимательства, подпадающим под действие пункта 1.1. названного Постановления г. Москвы обращаться в Межведомственную комиссию по вопросу предоставления имущественной поддержки в виде установления ставки арендной платы в размере 3 500 рублей за 1 м2 в год не требуется.

Теперь, пришло время продлевать договоры аренды и посыпались на голову арендаторам письма «счастья» (проекты дополнительных соглашений) из ДГИ г. Москвы, в которых не только новый срок аренды, но и новая «свежая» рыночная ставка аренды.

Например, выглядит вот так: «Пункт 2 — Установить с 12.11.2015 ставку арендной платы по результатам оценки рыночной стоимости права пользования на условиях договора аренды объектом нежилого фонда за 1 кв.м в год 19 442,00 руб. (девятнадцать тысяч четыреста сорок два руб. 00 коп.) без учета НДС.

Пункт 4.1.2 — Арендодатель вправе ежегодно производить изменение арендной платы соответствии с распорядительными документами Правительства Москвы, а также вправе ежегодно проводить корректировку арендной платы в соответствии величиной коэффициента инфляции, утверждаемого ежегодно, а также в иных случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации и города Москвы.

Арендодатель сообщает Арендатору об изменении величины арендной платы путем направления соответствующего уведомления с указанием размера и сроке платежа.

Пункт 4.1.3. Арендодатель вправе проводить оценку рыночной стоимости Объекта аренды в случаях:

— заключения Договора аренды на новый срок;

— возникновения конфликтных ситуаций.»

И здесь арендаторы побежали в оценочные компании переоценивать ставку аренды и пытаться дальше через суд обжаловать допсоглашение, урегулировать так сказать разногласия.

Что пишет суд?

В соответствии с частью 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135- ФЗ «О защите конкуренции» заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров. Исключения из этого правила перечислены в части 1 статьи 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции».

Согласно части 4 статьи 53 указанного Закона (в редакции Федерального закона, действовавшего до 01.07.2013) до 01.07.2015 разрешалось заключение на новый срок без проведения конкурсов или аукционов договоров аренды, указанных в частях 1 и 3 статьи 17.1 настоящего Федерального закона и заключенных до 01.07.2008 с субъектами малого или среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при условии отсутствия на момент заключения такого договора аренды на новый срок оснований для его досрочного расторжения, предусмотренных гражданским законодательством.

При этом заключение, предусмотренных настоящей частью договоров аренды, возможно на срок не более, чем до 01.07.2015.

В соответствии с Федеральным законом от 02.07.2013 N 144-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка отчуждения недвижимого имуществ, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства», часть 4 статьи 53 Федерального закона «О защите конкуренции» утратила силу с 01.07.2013.

Следовательно, преференция, установленная частью 4 статьи 53 Федерального закона «О защите конкуренции» не применима, поскольку правоотношения по вопросу заключения договора аренды на новый срок в рамках настоящего дела возникли после 01.07.2013.

Право заключения на новый срок до 01.07.2015 без проведения торгов договоров аренды, указанных в частях 1 и 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции и заключенных до 01.07.2008 с субъектами малого и среднего предпринимательства, не является реализацией преимущественного права арендатора, а представляет собой ограниченное во времени исключение из общего требования об обязательности проведения торгов при заключении договоров с определенной категорией субъектов гражданского оборота.

После истечения срока, установленного частью 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции субъекты малого и среднего предпринимательства функционируют в равных условиях с иными арендаторами, имеющими преимущественное право на заключение договоров аренды на новый срок в соответствии с требованиями статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По общему правилу заключение договоров аренды может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, что следует из положения части 1 статьи 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции».

Согласно части 9 статьи 17.1 названного Закона по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации; минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее, чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

Таким образом, определение Департаментом рыночной арендной ставки соответствуют положениям законодательства, что соответствует сложившейся практике (постановление АС МО от 7 декабря 2015 г. по делу N А40-28305/2015, Определение ВС РФ от 28.12.2015г. по делу А09-6803/2014), в связи с чем требования об исключении пунктов из текста Дополнительного соглашения не основаны на законе.

Адвокатское бюро «Сергей Москаленко и партнеры» советует арендаторам городского имущества которых не устраивает новая рыночная ставка аренды оспаривать не право города её устанавливать, а оспаривать размер рыночной ставки, путем подачи соответствующих исков к ДГИ г. Москвы.

Бесплатная консультация