8 (495) 999-16-11

МЕНЮ
Архивы

Адвокат взыскал с ДГИ г. Москвы уплаченные арендные платежи (земля, снижение кадастровой стоимости судом)

2018-12-30

Адвокат Сергей Москаленко защищает арендаторов земельных участков в Москве по делам против ДГИ г. Москвы.

Между Департаментом городского имущества города Москвы (Арендодатель) ООО (Арендатор 1) был заключен договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора.

Предметом соглашения является земельный участок площадью 7 022 кв.м, из состава земель населенных пунктов, предоставляемый в пользование на условиях аренды для целей эксплуатации помещений в зданиях административного, производственного и складского назначения сроком до 17.09.2063 года.

Согласно п. 3.2 договора, арендная плата начисляется с 10.04.2013 года (с даты постановки земельного участка на государственный кадастровый учет) и вносится арендатором ежеквартально равными частями, рассчитанными относительно размера ежегодной арендной платы, не позднее 5-го числа месяца каждого отчетного квартала.

Первый арендный платеж при заключении договора производится на ближайшую дату платежа, следующую за датой такой регистрации.

В случае принятия нормативного правового акта города Москвы, устанавливающего иной, чем в договоре, срок внесения арендной платы, он принимается к исполнению сторонами с даты вступления в силу упомянутого акта без внесения изменений в договор аренды.

Размер ежегодной арендной платы, расчетный счет, на который она вносится, указаны в приложении № 2 к Договору.

Приложение 2 является составной и неотъемлемой частью договора.
Размер ежегодной арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате Арендатором в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок арендной платы и/или коэффициентов к ставкам арендной платы полномочным органом государственной власти РФ и/или города Москвы, а также в случае изменения кадастровой стоимости без согласования с Арендатором и без внесения соответствующих изменений или дополнений в Договор. (п. 3.4 договора).

По итогам государственной кадастровой оценки земель города Москвы, результаты которой утверждены постановлением Правительства Москвы от 21.11.2014 № 687-ПП, кадастровая стоимость по состоянию на 01 января 2014 года установлена для земельного участка с кадастровым номером — 501 166 459,80 руб.

Размер годовой арендной платы по договору аренды с 01 января 2015 года установлен: 501 166 459.80 руб. X 1.5 % (ставка арендной платы в % от кадастровой стоимости) = 7 517 496.9 руб. за площадь 7 022 кв.м. Доля арендатора для расчета арендной платы — 6 385 кв.м. Годовая арендная плата для арендатора — 6 835 547,95 руб.

По итогам государственной кадастровой оценки земель города Москвы, результаты которой утверждены постановлением Правительства Москвы от 29.11.2016 № 791-ПП, кадастровая стоимость по состоянию на 01 января 2016 года установлена для земельного участка 460 329 105,94 руб.

Размер годовой арендной платы по договору аренды с 01 января 2017 года установлен: 460 329 105.94 руб. X 1.5 % (ставка арендной платы в % от кадастровой стоимости) = 6 904 936.58 руб. за площадь 7 022 кв.м. Доля арендатора для расчета арендной платы — 6 385 кв.м. Годовая арендная плата для арендатора — 6 278 555,98 руб.

Согласно ст. 24.20 Закона РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, становлением ст. 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Между тем, решением Московского городского суда кадастровая стоимость земельного участка на период 01 января 2014 года установлена в размере 197 061 000,00 руб.

Решением Московского городского суда на период 01 января 2014 года установлена в размере 235 309 000 руб. Сведения о кадастровой стоимости, установленной указанным решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством РФ с 01.01.2016 и по 31.12.2016 года.

Полагая, что ДГИ незаконно удерживает излишне уплаченные арендные платежи, оплаченные по договору аренды земельного участка за период с 01.01.2016 года по 2018 год, адвокат Сергей Москаленко обратился в суд с требованиями о взыскании неосновательного обогащения.

Согласно ст. 1102 ГК РФ, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение). При этом, правила, предусмотренные главой 60 ГК РФ, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

В соответствии со ст. 1107 ГК РФ — лицо, которое неосновательно получило или сберегло имущество, обязано возвратить или возместить потерпевшему все доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этого имущества с того времени, когда узнало или должно было узнать о неосновательности обогащения.

Из смысла указанных норм права следует, что требование о взыскании неосновательного обогащения может быть предъявлено лицом, за счет которого обогатилось другое лицо.

В предмет доказывания по настоящему спору входит установление следующих обстоятельств: отсутствие правового основания для пользования ответчиком имуществом истца; реальность такого пользования; размер неосновательного обогащения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчик за пользование имуществом, которое неосновательно получил, обязан возместить потерпевшему то, что сберег вследствие такого пользования по цене, существовавшей во время пользования имуществом.

Согласно пункта 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 № 49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении», денежные средства, уплаченные за пользование имуществом, предоставленным по недействительному договору аренды, могут считаться неосновательно полученными лишь в части, превышающей размер причитающегося собственнику имущества возмещения.

При этом неосновательное обогащение имеет место лишь тогда, когда перечисленная собственнику плата превышает обычные ставки, уплачиваемые за аренду аналогичных помещений в данной местности.

Поскольку ООО в спорный период уплачивалась арендная плата без учета установленной решениями Московского городского суда кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, а вступившими в законную силу решениями Мосгорсуда установлена кадастровая стоимость земельного участка в сумме 235.309.000 руб. и 247.935.000 руб. соответственно возникла переплата.

В соответствии с п. 2 ст. 1107 ГК РФ на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (ст. 395 ГК РФ) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

Согласно ст. 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Обществом в адрес департамента направлена претензия с требованием возвратить или зачесть переплату общества в 3-дневный срок, которая оставлена департаментом без исполнения.

В итоге суд взыскал неосновательное обогащение с ДГИ.

Бесплатная консультация