8 (495) 999-16-11

МЕНЮ
Архивы

Адвокатское бюро «Сергей Москаленко и партнеры» празднует победу над Департаментом городского имущества города Москвы

2016-05-29

Арбитражный суд города Москвы решил обязать Департамент городского имущества города Москвы заключить с Обществом с ограниченной ответственностью договор купли- продажи нежилого помещения, расположенного в здании, по цене 12 000 000 (двенадцать миллионов) рублей 00 копеек, на условиях клиента адвокатского бюро (истца).

Как следует из материалов дела, между Обществом с ограниченной ответственностью и Департаментом городского имущества города Москвы заключен Договор аренды в отношении нежилого помещения.

Клиент адвокатского бюро «Сергей Москаленко и партнеры» является субъектом малого и среднего предпринимательства, что подтверждается выпиской из Реестра субъектов малого и среднего предпринимательства города Москвы.

ООО полагая, что в соответствии с нормами Федерального закона от 22.07.2008 No 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого помещения, в мае 2015 года обратилось в Департамент имущества города Москвы с заявлением о приобретении арендуемого имущества в собственность.

Ответом ДГИ указал на приостановление сроком на 23 рабочих дня государственной услуги «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы» в связи с обеспечением внесения сведений об объекте недвижимости в государственный кадастр недвижимости.

В августе 2015 года ООО повторно обратилось в ДГИ с просьбой о реализации своего преимущественного права на выкуп нежилого помещения, а также разъяснении причин приостановки выполнения ДГИ указанного выше регламента.

В сентябре 2015 года был получен ответ, которым ДГИ г. Москвы вновь указал на невозможность дальнейших действий ввиду ответа из ГУП МосгорБТИ о не постановке арендуемого объекта на кадастровый учет, указав при этом ориентировочный срок изготовления кадастровой документации октябрь 2015 года.

В сентябре 2015 года к процессу подключилось адвокатское бюро «Сергей Москаленко и партнеры», адвокат обратился к ДГИ с претензией, в которой предложил Департаменту заключить с ООО договор купли-продажи нежилого помещения, на условиях прилагаемого проекта договора купли-продажи с целью реализации своего преимущественного права по приобретению указанного объекта в собственность.

На данную претензию Департаментом дан ответ, согласно которому, по мнению Департамента, правовые основы для заключения договора купли-продажи с ООО на условиях предлагаемого проекта договора отсутствуют, и вновь указана ориентировочная дата изготовления кадастрового паспорта.

Кроме того, в декабре 2015 года адвокат ООО получил ответ ДГИ, которым ДГИ вновь приостановил предоставление государственной услуги по возмездному отчуждению сроком на 30 рабочих дней по причине изменения сведений об объекте недвижимости в государственном кадастре недвижимости.

ДГИ в суд представил отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, выполненным ООО «АБН- Консалт» и положительным экспертным заключением, подготовленным НП СРО «СВОД».

Посчитав, что цена спорного объекта необоснованно завышена, в апреле 2015 года ООО обратилось в оценочную организацию для определения рыночной стоимости нежилых помещений.

Адвокаты бюро «Сергей Москаленко и партнеры» полагая, что Департамент городского имущества города Москвы обязан заключить договор купли-продажи имущества по цене, предложенной обществом, обратились в арбитражный суд с иском.

Адвокат Сергей Москаленко предоставил суду следующую правовую позицию по делу.

ООО, как участник гражданских правоотношений, и спорные нежилые помещения, как объект гражданских правоотношений, соответствуют установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ критериям. ООО является субъектом малого предпринимательства; доказательства наличия задолженности ООО по арендной плате отсутствуют; площадь арендуемых нежилых помещений не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 N 66 «О приватизации государственного и муниципального имущества».

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», согласно пункту 5 статьи 3 которого особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Такие особенности установлены Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», вступившим в законную силу 05.08.2008.

Согласно ст. 3 Закона No 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14 Закона No 209-ФЗ, и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта РФ или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном ФЗ от 29.07.1998 No 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ». При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, — на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности:

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, данная норма права предусматривает возможность возмездного отчуждения имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.

В силу части 5 статьи 10 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Учитывая положения Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» субъектам малого и среднего предпринимательства, реализующим свое преимущественное право на выкуп арендуемых ими помещений, не предоставлено право инициировать проведение оценки имущества, которое является собственностью субъекта РФ, в связи с чем, в данном случае, стоимость испрашиваемого имущества, по которой истец просит заключить договор купли- продажи, не может быть признана установленной в предусмотренном законом порядке.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 92 от 30.05.2005 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

По ходатайству адвоката Сергея Москаленко определением суда было назначено проведение экспертизы с целью установления рыночной стоимости объекта.

Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным, и между сторонами при заключении такого договора возникли разногласия, поэтому рассмотрение судом по требованию общества возникших разногласий основано на положениях статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно п. 1.2 ст.5 Федерального закона No 159-ФЗ. Оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет.

Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В результате Арбитражный суд города Москвы полностью удовлетворил исковое заявление ООО, подготовленное адвокатским бюро «Сергей Москаленко и партнеры» и принял правовую позицию по делу, озвученную в ходе процесса адвокатом Сергеем Москаленко.

АБ «Сергей Москаленко и партнеры» продолжает отстаивать права и интересы субъектов МСП в спорах с ДГИ г. Москвы.

Бесплатная консультация