8 (495) 999-16-11

МЕНЮ
Архивы

Адвокаты признали не рыночной ставку аренды ДГИ (снизили ставку аренды, уведомление)

2017-03-13

Адвокатское бюро «Сергей Москаленко и партнеры» празднует победу в споре с ДГИ Москвы по делу о признании недействительным уведомления Департамента городского имущества города Москвы о ставке арендной платы на 2016 г. по договору аренды и установлении ставки арендной платы на 2016 г. по договору аренды в новом размере.

По мнению адвокатов бюро ставка арендной платы, указанная в уведомлении, не является рыночной, что не соответствует ст. 10 ГК РФ, ст. 7, 8, 12, Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

ДГИ Москвы возражал против удовлетворения исковых требований о снижении ставки аренды на том основании, что уведомление об изменении ставки арендной платы направлено в адрес арендатора на основании отчета об оценке рыночной ставки арендной платы, а предусмотренная договором процедура одностороннего изменения ставки арендной платы согласована сторонами.

В соответствии с п.8 дополнительного соглашения, начиная с 2010г. Арендодатель вправе в одностороннем порядке, не чаще 1 раза в год, изменять ставку арендной платы.

Указанное изменение ставки производится при принятии Правительством Москвы решения о централизованном изменении ставки арендной платы. Изменение ставки арендной платы оформляется уведомлением.

Департаментом городского имущества города Москвы изменена ставка арендной платы на основании Постановления Правительства Москвы от 25.12.2012г. № 809-ПП «Об основных направлениях арендной политики по предоставлению нежилых помещений, находящихся в имущественной казне города Москвы».

Пунктом 4(1) Постановления № 809-ПП установлено, что по действующим и вновь оформляемым договорам аренды нежилых помещений с видами использования согласно приложению к настоящему постановлению, передаваемых в аренду на льготных условиях, за исключением случаев наличия задолженности по арендной плате в течение двух периодов оплаты подряд либо недоплаты арендной платы, повлекшей задолженность, превышающую размер арендной платы за два периода оплаты, использования нежилых помещений, находящихся в имущественной казне города Москвы, по назначению, не предусмотренному договором аренды, а также при передаче арендуемого имущества в субаренду без согласия арендодателя устанавливаются следующие ставки арендной платы:

— минимальные ставки арендной платы, устанавливаемые Правительством Москвы при утверждении прогноза социально- экономического развития города Москвы на соответствующий финансовый год;

— фиксированные ставки арендной платы, устанавливаемые Правительством Москвы;

— расчетные ставки, определяемые от величины рыночной ставки арендной платы, установленной по заключению независимого оценщика, с применением понижающего корректирующего коэффициента, устанавливаемого правовым актом Правительства Москвы.

Ставка, указанная в уведомлении, была определена на основании отчета об оценке «Об оценке права пользования на условиях договора аренды объектом нежилого фонда», выполненного ООО «АБН-Консалт».

В соответствии со ст. 13 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе, и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спор или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005г. № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (ст. 75 АПК РФ).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ.

Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (ст.82 — 87 АПК РФ).

В силу ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Вместе с тем, в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

Таким образом, ставка арендной платы, установленная в уведомлении Департамента городского имущества города Москвы, не является рыночной, такое уведомление является недействительным.

Адвокатское бюро «Сергей Москаленко и партнеры» рекомендует арендаторам государственной и муниципальной недвижимости обращаться в бюро по вопросу снижения арендной ставки через суд, признании уведомления ДГИ об арендной ставки недействительным, признании ставки арендной платы не рыночной, установлении новой ставки арендной платы.

Бесплатная консультация