8 (495) 999-16-11

МЕНЮ
Архивы

Адвокаты признали недействительным уведомление ДГИ Москвы (ставка аренды)

2017-06-30

АБ «Сергей Москаленко и партнеры» празднует очередную победу над ДГИ г. Москвы в Арбитражном суде города Москвы.

Суть дела заключается в следующем.

Как следует из материалов дела, между Государственным учреждением «Главное Управление охраны памятников г. Москвы» (госорган) и ООО заключен охранно-арендный договор на пользование недвижимым имуществом объектом культурного наследия «Жилой дом, 1839 года, 2-я половина XIX века» по адресу: ул. Солянка, в соответствии с которым арендатор принял в арендное пользование памятник Жилой дом, 1839 года, 2-я половина XIX века по адресу: ул. Солянка, общей площадью 516,2 кв.м., для использования под размещение ресторана.

В соответствии с п.2 Дополнительного соглашения к охранно- арендному договору на пользование недвижимым объектом культурного наследия «Жилой дом, 1839 года, 2-я половина XIX века» по адресу: ул. Солянка, Департамент имущества города Москвы считается стороной по вышеуказанному договору, в соответствии с п. 1 Дополнительного соглашения от 11.05.2010 года охранно-арендному договору присваивается учетный номер Департамента.

В соответствии с п. 10, начиная с 2010 года Арендодатель вправе в одностороннем порядке не чаще 1 раза в год изменять ставку арендной платы. Изменение ставки производится при принятии Правительством г. Москвы решения о централизованном изменении ставки арендной платы. Изменение ставки оформляется уведомлением.

Арендодатель направляет в Адрес Арендатора уведомление (заказное письмо с уведомлением), подписанное Арендодателем с учетом нормативного акта и нового установленного размера арендной платы с приложением расчета. В данном случае ставка арендной платы считается измененной в одностороннем порядке и считается согласованной через один месяц с момента отправления такого уведомления.

Уведомление является неотъемлемой частью настоящего Дополнительного соглашения. В случае, если Арендатор отказывается платить арендную плату по новой ставке, Арендодатель имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке. В таком случае Арендодатель направляет Арендатору уведомление (заказным письмом с уведомлением) об одностороннем отказе от исполнения обязательств по договору аренды. Такое расторжение регистрируется Арендодателем в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.

Уведомлением направленным в адрес арендатора, Департамент известил ООО об установлении размера арендной платы в размере 33638,16 руб. за кв. м в год в виде ее рыночной стоимости с учетом коэффициента дефлятора.

В уведомлении также указано, что предыдущая ставка арендной платы (видимо за 2015 год) составляет 29671,05 рублей в год.

Данное уведомление истцом не получалось, поскольку согласно распечатке с сайта Почты России письмо с почтовым идентификатором 10938992381036 возвращено отправителю 19 января 2016 года.

Уведомлением направленным в адрес арендатора, Департамент известил ООО об установлении размера арендной платы в размере 35901,98 руб. за кв. м в год в виде ее рыночной стоимости с учетом коэффициента дефлятора. В уведомлении также указано, что предыдущая ставка арендной платы (видимо за 2016 год) составляет 32.638,16 рублей в год. Данное уведомление истцом также не получалось.

В уведомлении содержится ссылка на Постановление Правительства Москвы от 25.12.2012 № 809-ПП и № 800-ПП. Порядок определения арендной платы за объекты нежилого фонда, находящиеся в имущественной казне города Москвы, регламентирован постановлениями Правительства от 25.12.2012 № 809-ПП «Об основных направлениях арендной политики по предоставлению нежилых помещений, находящихся в имущественной казне города Москвы» ред. от 29.10.2013 г. № 710-ПП, от 23.12.2013 г. № 869-ПП, от 01.07.2014 г. № 364-ПП) и № 800-ПП «О мерах имущественной поддержки субъектов малого предпринимательства, арендующих объекты нежилого фонда, 3 находящиеся в имущественной казне города Москвы» (ред. от 15.04.2013 г. № 236-ПП, от 01.07.2013 г. № 424-ПП, от 29.10.2013 г. № 710-ПП, от 01.07.2014 г. № 364- ПП).

Согласно указанным нормативным актам, субъектам малого предпринимательства с 1 января 2014 года предусмотрена имущественная поддержка в виде установления минимальной ставки арендной платы в размере 3500 руб. за кв. м на объекты нежилого фонда площадью до 300 кв. м, находящиеся в имущественной казне города Москвы, по действующим договорам аренды, заключенным без проведения торгов (пункт 1.1 Постановления Правительства Москвы от 25.12.2012 г. № 800-ПП).

В пункте 2.4 указанного постановления предусмотрено, что по действующим договорам аренды объектов нежилого фонда, находящихся в имущественной казне города Москвы и переданных в аренду субъектам малого предпринимательства, заключенным без проведения торгов, за исключением случаев, указанных в пункте 1 настоящего постановления, ставка арендной платы определяется в установленном порядке на основании заключения независимого оценщика о величине годовой ставки арендной платы по истечении шестимесячного срока с даты направления Департаментом городского имущества города Москвы соответствующего уведомления.

Поскольку площадь арендуемых помещений превышает 300 кв. м, под действие п. 1.1. Постановления Правительства Москвы от 25.12.2012 № 800-ПП общество не подпадает, оно как арендатор обязано уплачивать арендную плату не в льготном, а в общем порядке, т.е. в размере, определенном на основании заключения независимого оценщика о рыночной величине годовой арендной платы по состоянию на дату изменения размера арендной ставки.

Согласно ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов, принадлежащих частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в целях приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

Приказами Минэкономразвития России от 20.07.2007 были утверждены федеральные стандарты оценки, регламентирующие все аспекты оцен очной деятельности (ФСО 1 — 7) на основании которых должна проводиться оценочная деятельность.

При этом итоговая величина стоимости таких объектов оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло более 6 месяцев.

С учетом требований вышеназванных норм требование о проведении оценки является обязательным для установления ставки арендной платы субъектам малого предпринимательства, не имеющим право на имущественную поддержку.

Полагая, что указанные в уведомлении от 20.12.2016 ставки как на 2016, так и на 2017 годы являются завышенными, поскольку в уведомлении отсутствует какая-либо ссылка на проведение независимой оценки ставки арендной платы арендуемого помещения, истец обратился к Департаменту, как стороне договора аренды, о предоставлении документов, обосновывающих увеличение с 01.01.2016 и 01.01.17 года размера ставки арендной платы по договору аренды, указанной в названном уведомлении.

В уведомлении реквизиты отчета независимого оценщика об оценке величины годовой ставки арендной платы арендуемого обществом помещения по договору не представлены и на него Департамент не ссылался.

Адвокаты бюро рекомендуют арендаторам нежилых помещений, находящихся в имущественной казне города Москвы, обращаться в бюро по вопросу признания недействительным уведомлений об установлении арендной ставки.

Бесплатная консультация