8 (495) 999-16-11

МЕНЮ
Архивы

Адвокаты урегулировали разногласия с ДГИ через суд (договор купли-продажи)

2017-02-24

Адвокатское бюро «Сергей Москаленко и партнеры» одержало победу над ДГИ г. Москвы в Арбитражном суде города Москвы по делу об урегулировании разногласий возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества.

ООО является субъектом малого предпринимательства, что подтверждается выпиской из базы данных реестра малого и среднего предпринимательства Москвы.

10 сентября 2003 года между ООО и ДГИ заключен договор на аренду нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности Москвы.

26.06.2015 общество обратилось в Департамент городского имущества г.Москвы с заявлением о предоставлении государственной услуги по возмездному отчуждению арендуемого имущества как субъект малого и среднего предпринимательства.

09 марта 2016 года вместе с письмом Департамента городского имущества города Москвы ООО был направлен проект договора купли- продажи недвижимости (нежилого помещения).

Фактически проект договора купли- продажи был получен ООО 22 марта 2016 года, что подтверждается распиской в получении документа.

Пункт 3.1. проекта договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) содержал указание на стоимость имущества, равную 66 562 000 рублей, которая была определена в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости выполненным ООО «АБН-Консалт» по заказу ДГИ.

Полагая, что цена выкупаемого объекта завышена, ООО обратились к оценщику, согласно отчета которого истинная рыночная стоимость нежилого помещения составляет 23 807 714 рублей.

Письмом от 27.04.2016 Департамент городского имущества г. Москвы отказал обществу в согласовании редакции пунктов 3.1 и 3.4 договора, предложенной обществом.

Частью 4 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ предусмотрено, что в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

В соответствии с частью 9 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159- ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества:

1) с момента отказа субъекта малого или среднего предпринимательства от заключения договора купли-продажи арендуемого имущества;

2) по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемою имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок, за исключением случаев приостановления течения указанного срока в соответствии с частью 4.1 настоящей статьи;

3) с момента расторжения договора купли-продажи арендуемого имущества в связи е существенным нарушением его условий субъектом малого или среднего предпринимательства.

В соответствии с Федеральным законом Российской Федерации от 24.07.2007 года № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», ООО является субъектом малого предпринимательства, и внесен в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы.

В соответствии со статьей 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее -Федеральный закон № 159-ФЗ).

Статьей 3 Федерального закона от 22 июля 2008г. № 159-ФЗ установлено, что субъекты малого и среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В порядке, предусмотренном положениями Федерального закона от 22.07.2008г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», ООО 25 декабря 2014 года обращался к ДГИ с заявлением о выкупе арендуемого нежилого помещения с рассрочкой по оплате на 3 (три) года.

В связи с тем, что спорные помещения не закреплены за государственным предприятием либо учреждением и составляют казну города Москвы, продажа арендуемого Истцом объекта недвижимости не облагается НДС, поскольку в соответствии с гл. 21 НК РФ не признается объектом налогообложения, следовательно, в выкупную цену помещений обоснованно не включается НДС (18%).

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, а также условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (ст. 555 ГК РФ).

В силу ст. 13 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в российской федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82 — 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

В результате была проведена судебная экспертиза, в результате которой нежилое помещение было выкуплено ООО за 32 000 000 рублей, что на 50 % ниже цены предложенной ДГИ Москвы.

Адвокатское бюро «Сергей Москаленко и партнеры» предлагает субъектам МСП обращаться в бюро по вопросу разрешения разногласий при заключении договора купли-продажи нежилого помещения (здания) с ДГИ Москвы.

Бесплатная консультация