8 (495) 999-16-11

МЕНЮ
Архивы

Изменение ВРИ участка. Повышение арендной платы. ДГИ. Обжаловано.

2017-09-11

АБ «Сергей Москаленко и партнеры» снова празднует победу в споре с ДГИ г. Москвы в Арбитражном суде города Москвы.

Нашему клиенту — арендатору земельного участка в городе Москве, ДГИ г. Москвы направило уведомление об увеличении арендной платы за земельный участок в связи с изменением вида разрешенного использования земельного участка на основании Распоряжения Департамента городского имущества города Москвы «Об изменении разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 77:01».

Соответствующие изменения видов разрешенного использования были внесены в ЕГРН, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Мы подготовили и подали в Арбитражный суд города Москвы заявление о признании Распоряжения Департамента городского имущества города Москвы «Об изменении разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 77:01» — незаконным, в порядке ст. 200 АПК РФ.

Согласно ст. 17 Закона города Москвы от 19.12.2007 № 48 «О землепользовании в городе Москве» пользование землей в городе Москве является платным, при этом формами оплаты землепользования являются земельный налог и арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности города Москвы, устанавливается Правительством Москвы (ст. 20 Закона о землепользовании), в частности — постановлением Правительства Москвы от 25.04.2006 № 273-ПП «О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве».

Вышеуказанным Постановлением № 273-ПП установлено, что основными параметрами, влияющими на размер арендной платы за землю, является вид деятельности арендатора и кадастровая стоимость самого земельного участка.

Аналогичный механизм определения и изменения размера арендной платы за Земельный участок установлен Договором.

Так, согласно пункту 3.3. Договора и Приложению № 1 к Договору, размер ежегодной арендной платы рассчитывается исходя из кадастровой стоимости Земельного участка.

В случае изменения кадастровой стоимости участка годовая арендная плата определяется плательщиком самостоятельно на основании уведомления Арендодателя.

Как следует из письма Департамента, в связи с изменением вида разрешенного использования Земельного участка его кадастровая стоимость была установлена и пересчитана.

Таким образом, принятие Департаментом оспариваемого Распоряжения повлекло за собой увеличение кадастровой стоимости Земельного участка и, как следствие, размера арендной платы, что существенным образом нарушило права и интересы клиента бюро в предпринимательской и экономической сфере.

Согласно п. 2 ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — «ЗК РФ») земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением.

Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором.

В соответствии с п. 3 ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее -«ГрК РФ») изменение одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

В силу п. 1 ч. 6 ст. 30 ГрК РФ, виды разрешенного использования земельного участка указываются в градостроительном регламенте.

Согласно п. 8 ст. 1 ГрК РФ документом градостроительного зонирования являются Правила землепользования и застройки (далее — «ПЗЗ»), утверждаемые, в частности, нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации -городов федерального значения городов Москвы и Санкт- Петербурга, и устанавливающие территориальные зоны и градостроительные регламенты.

В соответствии с пп. 6 п. 1 ст. 3 Закона о землепользовании и пп. 4.2.3. и 4.2.7. Положения о Департаменте, Департамент уполномочен устанавливать или изменять виды разрешенного использования земельного участка до утверждения ПЗЗ города Москвы, а также предоставлять земельные участки в аренду.

На момент принятия Распоряжения ПЗЗ города Москвы не были утверждены, в связи с чем, полномочия по изменению и установлению разрешенного использования Земельного участка осуществлялись Департаментом.

Порядок установления вида разрешенного использования земельного участка применительно к городу Москве в период до принятия ПЗЗ установлен в постановлении Правительства города Москвы от 28 апреля 2009 года № 363-ПП «О мерах по обеспечению постановки на государственный кадастровый учет земельных участков в городе Москве».

В соответствии с пунктом 3.2 указанного постановления № 363-ПП для определения кадастровой стоимости земельного участка разрешенное использование данного участка указывается в соответствии с классификацией, утвержденной приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 15 февраля 2007 № 39 «Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов», на основании градостроительного плана, а при его отсутствии — на основании фактического использования такого земельного участка.

При этом согласно правовой позиции, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.05.2012 № 13016/11 и № 12919/11, изменение вида разрешенного использования любого земельного участка осуществляется с использованием процедуры кадастрового учета изменений этого объекта недвижимости при условии уже состоявшегося изменения вида его фактического использования с соблюдением установленных требований.

Разрешая споры об установлении вида разрешенного использования земельных участков до утверждения ПЗЗ, суды также исходят из необходимости установления разрешенного использования на основании фактического использования, под которым, прежде всего, понимается назначение (разрешенное использование) объектов, расположенных на данном участке.

Таким образом, до принятия и утверждения ПЗЗ города Москвы, изменение вида разрешенного использования земельного участка могло быть осуществлено Департаментом в случае фактического изменения назначения (разрешенного использования) строений, расположенных на нем.

Однако, никакого фактического изменения назначения строений, расположенных на арендуемом земельном участке ни в момент выпуска Распоряжения ни в настоящий момент не произошло.

Согласно градостроительному законодательству, назначение объекта нежилого фонда определяется проектной документацией и документацией градостроительного зонирования с учетом необходимости соблюдения санитарных норм, обеспечения охраны окружающей среды, соблюдения требований действующего законодательства.

В случае изменения технических или качественных характеристик объекта капитального строительства (перепланировка, реконструкция, переоборудование, переустройство, разрушение, снос) необходимо оформление соответствующей проектной документации с последующим внесением изменений в техническую документацию.

При этом такие изменения клиентом бюро не вносились.

Также следует отметить, об отсутствии у Департамента оснований для изменения вида разрешенного использования Земельного участка, установление самостоятельных видов разрешенного использования, так как Строения являются взаимосвязанным административно- производственным комплексом.

Таким образом, Распоряжение ДГИ г. Москвы нарушает вышеуказанные положения земельного и градостроительного законодательства, а также законодательства о землепользовании в городе Москва, действовавшего на дату его принятия, поскольку вид разрешенного использования Земельного участка был изменен Департаментом в отсутствие предусмотренных законом оснований — т.е. в отсутствие изменения фактического использования Строений, расположенных на нем, а также нарушает права и законные интересы ООО.

Мы приглашаем арендаторов земельных участков в Москве обращаться к нам за юридической помощью по признанию Распоряжений ДГИ г. Москвы незаконными, которые в свою очередь влекут увеличение арендной платы за пользование земельным участком.

По всем вопросам звоните по тел.: 8 (495) 999-16-11.

Бесплатная консультация