8 (495) 999-16-11

МЕНЮ
Архивы

Очередная победа адвокатов бюро над ДГИ г. Москвы

2016-08-30

В адвокатское бюро «Сергей Москаленко и партнеры» обратилось ООО (субъект малого предпринимательства Москвы). В данном случае, собственник ООО просил адвокатов отменить новую арендную ставку установленную Департаментом городского имущества города Москвы в одностороннем порядке и превышающую прежнюю в 5 раз.

Адвокаты бюро обратились с исковым заявлением к ДГИ г. Москвы о признании недействительным уведомления об изменении арендной платы по договору аренды нежилого помещения.

Ранее ДГИ г. Москвы повышая ставку аренды, согласовывал её повышение с арендатором, путем заключения дополнительного соглашения к договору аренды. Теперь, ДГИ г. Москвы в одностороннем порядке повышает ставку аренды, направляя арендатору уведомление об установлении ставки аренды.

В данном случае арендатор платил 2 000 000 рублей в год за помещение в ЦАО г. Москвы, теперь согласно уведомления — 10 000 000 рублей в год.

Кроме этого, в указанном уведомлении указано, что при изменении размера арендной платы применен коэффициент дефлятор согласно постановления Правительства Москвы от 25.12.2012 № 800-ПП, к рыночному размеру арендной платы.

Между тем, согласно п.3 названного постановления при расчете ставки арендной платы по договору аренды (за исключением договоров аренды, заключенных по результатам торгов) необходимо применять в 2015 году коэффициент дефлятор с учетом индекса 1,10.

Кроме этого, договором аренды предусмотрена возможность увеличения арендной платы на размер коэффициента-дефлятора, устанавливаемого Минэкономразвития РФ.

Условия о возможном одностороннем изменении арендодателем размера арендной платы путем установления рыночной ставки арендной платы договор не содержит. Фактически арендная плата была изменена арендодателем в одностороннем порядке, тогда как законом и договором было предусмотрено иное.

Стороны не согласовали возможности одностороннего изменения цены по инициативе арендодателя в случае повышения рыночных цен, подтвержденного заключением независимого оценщика. Заключение оценщика имеет рекомендательный характер, а составленный на его основе расчет арендной платы, не влечет автоматического изменения размера арендной платы.

Поскольку какого-либо увеличения цен и тарифов нормативными актами не производилось, изменение размера арендной платы в данном случае могло быть произведено только в результате соглашения сторон.

Согласно правовой позиции Президиума ВАС РФ, изложенной в постановлении от 05.07.2011 № 1709/11, методика расчета размера арендной платы после согласования ее сторонами становится условием договора аренды о размере арендной платы, поэтому изменение использованной в ней формулы (за исключением тех случаев, когда одностороннее изменение методики прямо допускается условиями договора) возможно только в порядке, определенном пунктом 1 статьи 452 ГК РФ.

В данном случае изменение арендной платы определено арендодателем по иной формуле, основанной на рыночной годовой арендной плате, без учета элементов формулы, установленной договором аренды, одностороннее изменение методики не предусмотрено условиями договора, в связи с чем повышение в 5 раз стоимости арендной платы в порядке пункта 1 статьи 452 ГК РФ не согласовано.

В данном случае, спорное уведомление Департамента городского имущества города Москвы от 25.12.2015 г. о ставке арендной платы на 2015 г. по договору аренды нежилого фонда, являющееся односторонней сделкой в порядке ст. 153 ГК РФ противоречит договору аренды, а также действующему законодательству, в результате чего является недействительным (определение Верховного Суда РФ от 26.01.2015 по делу № 309-ЭС14-7021, А60- 48753/2013).

В результате Арбитражный суд города Москвы решил — признать уведомление Департамента городского имущества города Москвы от 25.12.2015 г. о ставке арендной платы на 2015 г. по договору аренды нежилого фонда, в размере 15 459,32 руб. за кв.м. арендуемой площади в год без НДС и арендной платой на период с 01.01.2015 г. в размере 10 733 888,36 руб. в год без НДС недействительным.

Адвокатское бюро «Сергей Москаленко и партнеры» приглашает арендаторов городского имущества обращаться за юридической помощью в бюро по делам о признании недействительным уведомлений о повышении арендной ставки (рыночная стоимость аренды).

Бесплатная консультация